Se abiti in condominio puoi sostituire le finestre del tuo appartamento senza chiedere il permesso all'assemblea, a una condizione: i nuovi infissi non devono cambiare l'aspetto della facciata. Colore, materiale, disegno dei telai e dimensioni delle aperture restano uguali, oppure diventano diversi solo con il via libera dei condomini. In ogni caso devi avvisare l'amministratore prima di iniziare. In questa guida trovi cosa dice il Codice Civile, quando serve davvero l'assemblea, come gestire un intervento su tutto l'edificio e quali detrazioni puoi chiedere nel 2026.
In breve
- La facciata è una parte comune: puoi cambiare le tue finestre, ma non alterare il decoro architettonico dell'edificio.
- Con infissi uguali nell'aspetto esterno basta informare l'amministratore prima dei lavori; se cambi colore, materiale o partizioni serve l'approvazione dell'assemblea.
- Leggi sempre il regolamento condominiale: può imporre regole più precise su colori, persiane e tapparelle.
- Nel 2026 la detrazione è del 50% sulla prima casa e del 36% negli altri casi, con la scheda ENEA da inviare entro 90 giorni dalla fine dei lavori.
- I nuovi serramenti devono rispettare i limiti di trasmittanza della tua zona climatica per accedere ai bonus energetici.
Indice
- Gli infissi sono una parte comune del condominio?
- Quando serve l'assemblea e quando no
- Il regolamento condominiale viene prima di tutto
- Permessi edilizi e vincoli comunali
- La procedura passo dopo passo
- Quando cambia l'intero condominio
- Bonus infissi 2026: cosa puoi detrarre
- Come scegliere materiale e modello compatibili con la facciata
- Il nostro punto di vista
- Infissi su misura per il tuo condominio
- Domande frequenti
- Fonti
Gli infissi sono una parte comune del condominio?
La risposta corretta è: in parte. Il telaio, il vetro e la ferramenta delle tue finestre sono di tua proprietà, perché servono solo il tuo appartamento. La facciata invece no. L'articolo 1117 del Codice Civile, nella versione riscritta dalla riforma del condominio (legge 220 del 2012), elenca le facciate tra le parti comuni dell'edificio.
Il risultato pratico è semplice: l'infisso è tuo, ma il modo in cui appare dall'esterno riguarda tutti. Per questo la stessa riforma, all'articolo 1122, stabilisce che nella tua unità immobiliare non puoi eseguire opere che danneggino le parti comuni o rechino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. La norma aggiunge un obbligo che vale sempre: devi dare notizia preventiva all'amministratore, che ne riferisce all'assemblea.
Il decoro architettonico è l'insieme delle linee e dei colori che danno all'edificio la sua fisionomia. Un palazzo con finestre bianche a due ante e una sola finestra antracite a tre ante perde questa uniformità, anche se il nuovo serramento è di qualità superiore. È qui che nascono quasi tutte le contestazioni.
Quando serve l'assemblea e quando no
La distinzione utile è tra una sostituzione "conservativa", che rinnova l'infisso lasciando invariato l'aspetto esterno, e una sostituzione che cambia l'immagine della facciata. La tabella riassume i casi più frequenti.
| Cosa vuoi fare | Serve l'assemblea? | Cosa ti conviene fare |
|---|---|---|
| Stesse forme, colore e partizioni esterne, materiale nuovo ma visivamente identico | Di norma no | Avvisa l'amministratore per iscritto prima dei lavori |
| Vetro più performante (doppio o triplo) con telaio uguale all'esterno | Di norma no | Comunicazione all'amministratore |
| Colore esterno diverso da quello del resto dell'edificio | Sì | Chiedi l'inserimento all'ordine del giorno |
| Da legno a alluminio o PVC con profili visibilmente diversi | Sì, se l'aspetto cambia | Porta campioni o render in assemblea |
| Da due ante a un'anta unica o a tre ante | Sì | Delibera e verifica edilizia |
| Ingrandire o spostare l'apertura | Sì, e serve anche un titolo edilizio | Coinvolgi un tecnico abilitato |
| Cambiare persiane, scuri o tapparelle | Spesso sì, fanno parte della facciata | Controlla il regolamento |
Una soluzione molto utile è la bicolorazione. Molti serramenti in alluminio e in legno-alluminio permettono di avere un colore all'esterno, identico a quello del condominio, e un colore diverso all'interno, scelto per il tuo arredamento. Così migliori comfort ed estetica in casa senza toccare la facciata.
Il regolamento condominiale viene prima di tutto
Prima di chiedere un preventivo, chiedi all'amministratore una copia del regolamento. Se è di tipo contrattuale, cioè accettato da tutti i proprietari al momento dell'acquisto, può contenere vincoli più severi del Codice Civile: un colore RAL preciso, il divieto di sostituire le persiane con tapparelle, l'obbligo di usare un certo tipo di zanzariera o di inferriata.
Questi vincoli valgono anche se la modifica che hai in mente ti sembra minima. Se il regolamento non dice nulla, resta comunque il limite del decoro architettonico. Se invece è stata approvata una delibera su colori e modelli, magari in occasione del rifacimento della facciata, quella delibera ti indica già cosa scegliere.
Permessi edilizi e vincoli comunali
Il condominio non è l'unico interlocutore. Quando sostituisci finestre identiche nelle dimensioni, di solito non ti serve alcun titolo edilizio. Le cose cambiano se modifichi forma o dimensione delle aperture, se l'edificio si trova in un centro storico o in un'area con vincolo paesaggistico, o se è un immobile tutelato. In questi casi il Comune o la Soprintendenza possono imporre materiali e finiture precisi, per esempio il legno al posto dell'alluminio. Prima di firmare, chiedi a un geometra o all'ufficio tecnico comunale se il tuo edificio rientra in una di queste situazioni: è una verifica rapida che evita sanzioni e ritardi.
La procedura passo dopo passo
Ecco l'ordine che consigliamo a chi sostituisce gli infissi del proprio appartamento.
- Raccogli le regole. Regolamento condominiale, eventuali delibere su colori e modelli, vincoli comunali.
- Fotografa la facciata. Ti servono come riferimento per colore, partizioni e spessori dei profili, e sono utili per il fornitore.
- Fai il sopralluogo con il serramentista. Misure precise, verifica del controtelaio, scelta della soluzione compatibile con la facciata.
- Scrivi all'amministratore. Una mail o una PEC con la descrizione dell'intervento, le date previste e una scheda tecnica o un'immagine del nuovo infisso.
- Se l'aspetto cambia, aspetta la delibera. Chiedi che il punto sia inserito all'ordine del giorno della prossima assemblea.
- Organizza il cantiere. Avvisa i vicini, concorda con l'amministratore orari e uso di ascensore e scale, verifica se serve occupare il suolo pubblico per un'eventuale piattaforma.
- Conserva i documenti per il bonus. Fatture, bonifici, schede tecniche con la trasmittanza, dichiarazione di conformità e scheda ENEA.
Quando cambia l'intero condominio
A volte è il condominio stesso a decidere di sostituire tutti gli infissi, spesso insieme al cappotto termico o al rifacimento della facciata. Qui le regole sono diverse. La riforma del 2012 ha riscritto anche l'articolo 1120 del Codice Civile, che consente all'assemblea di approvare con una maggioranza ridotta le opere per il contenimento del consumo energetico degli edifici. In concreto, la decisione è più facile da prendere rispetto alle altre innovazioni.
Distingui però due situazioni. Le finestre del vano scala, gli infissi dell'androne e il portone d'ingresso sono beni comuni: la spesa si divide per millesimi e l'amministratore gestisce il bonus per tutti. Le finestre dei singoli appartamenti restano invece di proprietà privata: l'assemblea può fissare modello e colore unici, e ogni proprietario paga e detrae la propria quota. Per le spese sulle parti comuni, l'Agenzia delle Entrate ha regolato con un provvedimento del febbraio 2026 la comunicazione delle spese condominiali che gli amministratori trasmettono al Fisco.
Un intervento collettivo ha un vantaggio economico chiaro: un solo cantiere, un solo ponteggio o piattaforma, un modello uguale per tutti e quindi nessun problema di decoro. Ha anche un vantaggio energetico, perché un edificio che cambia tutte le finestre insieme riduce le dispersioni in modo omogeneo. Chi gestisce palazzine in altri Paesi europei arriva alle stesse conclusioni: anche nelle analisi sui costi di riscaldamento nei condomini l'involucro, finestre comprese, è tra le prime leve su cui intervenire.
Bonus infissi 2026: cosa puoi detrarre
Nel 2026 la sostituzione degli infissi resta agevolata. Secondo l'Agenzia delle Entrate, per le spese sostenute quest'anno la detrazione è del 50% se l'immobile è la tua abitazione principale e del 36% negli altri casi, con un tetto di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare e recupero in dieci rate annuali di pari importo.
Per accedere alle agevolazioni legate al risparmio energetico, i nuovi serramenti devono delimitare un ambiente riscaldato verso l'esterno o verso un locale non riscaldato e rispettare i valori di trasmittanza termica (Uw) previsti per la tua zona climatica, come spiega il vademecum ENEA sui serramenti. I limiti più usati come riferimento sono questi:
| Zona climatica | Uw massima (W/m²K) | Esempi di città |
|---|---|---|
| A e B | 2,60 | Lampedusa, Palermo |
| C | 1,75 | Napoli, Bari |
| D | 1,67 | Roma, Firenze |
| E | 1,30 | Verona, Milano, Venezia |
| F | 1,00 | Belluno, Cortina d'Ampezzo |
In Veneto la maggior parte dei comuni di pianura è in zona E, quindi il riferimento è 1,30 W/m²K. Chiedi sempre al fornitore la scheda tecnica con il valore Uw dell'intero serramento, non solo del vetro.
Gli adempimenti da non dimenticare:
- Pagamento tracciabile. Le spese vanno pagate con il bonifico dedicato alle detrazioni, con causale, codice fiscale del beneficiario e partita IVA dell'impresa, come indicato nella scheda "Come e quando" dell'Agenzia.
- Scheda ENEA. Va trasmessa online sul portale Bonus Fiscali di ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori; al termine ricevi un codice identificativo che attesta l'invio.
- Documenti tecnici. Conserva schede dei prodotti, dichiarazione di prestazione e, quando richiesta, l'asseverazione di un tecnico.
Sulla scelta tra le diverse agevolazioni e sulla tua capienza fiscale, il consiglio è di sentire il tuo commercialista o un CAF prima di firmare il contratto: dipende dal tuo reddito e dall'uso dell'immobile. La sostituzione dei serramenti, del resto, è uno degli interventi più richiesti: il rapporto annuale ENEA sulle detrazioni fiscali la indica come la voce più diffusa tra gli interventi di efficienza energetica.
Come scegliere materiale e modello compatibili con la facciata
Rispettare il decoro non significa rinunciare alla qualità. Significa scegliere un serramento che all'esterno "dialoga" con l'edificio e all'interno risponde alle tue esigenze di comfort, sicurezza e risparmio energetico.
- Alluminio a taglio termico. Profili sottili, molte finiture RAL ed effetto legno, ideale quando l'esterno è già in alluminio o in metallo verniciato. Si presta bene alla bicolorazione.
- Legno. Spesso è la scelta obbligata nei centri storici e negli edifici d'epoca. Richiede una manutenzione periodica delle vernici, ma restituisce un aspetto caldo e coerente con le facciate tradizionali.
- Acciaio. Profili minimi e grandi vetrate, perfetto per edifici moderni o recuperi industriali dove la facciata nasce già con questo linguaggio.
- PVC. Buon isolamento e manutenzione ridotta; con le pellicole colorate può imitare finiture diverse, ma verifica che spessori e forme dei profili siano compatibili con quelli esistenti.
Ricorda gli accessori. Tapparelle, scuri, persiane e zanzariere si vedono dalla strada quanto la finestra, quindi seguono le stesse regole di uniformità. Anche il portoncino dell'appartamento, se si affaccia sul pianerottolo comune, merita attenzione: su come pianificare la sostituzione delle porte esterne valgono criteri simili di misura, isolamento e posa.
Infine la posa. Un ottimo serramento montato male perde gran parte delle sue prestazioni: ponti termici sul controtelaio, infiltrazioni, condensa sui bordi. Chiedi sempre come verrà trattato il nodo tra telaio e muro.
Il nostro punto di vista
In oltre quarant'anni di lavoro, dal 1978 a oggi, abbiamo installato più di 80.000 serramenti. L'esperienza ci dice che i problemi raramente nascono dal prodotto: nascono quando la scelta viene fatta guardando solo l'interno della casa. Per questo, quando un cliente ci chiama per un appartamento in condominio, partiamo dalla facciata. Guardiamo colori, partizioni e spessori dei telai esistenti e proponiamo soluzioni che li rispettano, lasciando la libertà di personalizzare tutto ciò che si vede da dentro.
Lavorare con alluminio, legno, acciaio e PVC ci permette di non forzare una sola risposta. In un palazzo storico può servire il legno, in un edificio degli anni Settanta un alluminio con finitura coordinata, in una ristrutturazione contemporanea l'acciaio. E quando è l'intero condominio a rinnovarsi, la gestione di un progetto unico, con un modello coerente per tutti, è la soluzione più efficace per l'edificio e per il portafoglio di ciascun proprietario.
— Francesco
Infissi su misura per il tuo condominio
Se stai valutando la sostituzione delle finestre in un appartamento o in un intero edificio, Tomellini progetta, produce e installa serramenti in alluminio, legno, acciaio e PVC su misura, con accessori coordinati come controtelai, tapparelle, scuri e zanzariere. Operiamo con certificazioni SOA e ISO 9001 e seguiamo privati, imprese edili e architetti. Puoi vedere alcuni lavori nella pagina delle nostre realizzazioni e chiederci un preventivo per il tuo progetto.
Domande frequenti
Posso sostituire gli infissi senza il permesso del condominio?
Sì, se i nuovi infissi mantengono lo stesso aspetto esterno di quelli attuali: colore, partizioni e forma restano invariati. Devi comunque informare l'amministratore prima dei lavori, come prevede l'articolo 1122 del Codice Civile. Se invece cambi l'aspetto della facciata, serve l'approvazione dell'assemblea.
Posso cambiare il colore delle mie finestre?
All'interno sì, liberamente. All'esterno il colore deve restare uguale a quello del resto dell'edificio, a meno che l'assemblea non approvi la modifica o non sia già stata deliberata una nuova tinta per tutta la facciata. La soluzione più pratica è un serramento bicolore.
Il condominio può obbligarmi a cambiare gli infissi?
L'assemblea può decidere interventi sulle parti comuni e fissare modello e colore per chi sostituisce le proprie finestre. La sostituzione delle finestre private, però, resta una scelta del singolo proprietario, salvo quanto previsto dal regolamento o da lavori deliberati sull'intero edificio. In caso di dubbio, chiedi un parere all'amministratore o a un avvocato esperto di diritto condominiale.
Cosa cambia nel 2026 per il bonus infissi?
Per le spese del 2026 la detrazione è del 50% per l'abitazione principale e del 36% per gli altri immobili, ripartita in dieci anni. Restano obbligatori il bonifico dedicato, il rispetto dei limiti di trasmittanza della zona climatica e l'invio della scheda ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori.
Quanto tempo serve per sostituire gli infissi di un appartamento?
Dipende dal numero di finestre e dalla presenza di controtelai da sostituire, ma in genere la posa si conclude in pochi giorni. I tempi più lunghi sono spesso quelli di produzione su misura e, se serve, dell'attesa della delibera assembleare. Per questo conviene muoversi con qualche mese di anticipo.
Fonti
- Normattiva, legge 11 dicembre 2012, n. 220
- Agenzia delle Entrate, agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie
- Agenzia delle Entrate, ristrutturazioni edilizie: come e quando
- Agenzia delle Entrate, provvedimento comunicazione spese interventi condominiali
- ENEA, vademecum serramenti e infissi
- ENEA, portale Bonus Fiscali
- ENEA, rapporto annuale detrazioni fiscali 2026